第一章  总 则

第一条  为规范农村村民个人建房审批管理,合理利用土地,切实保护耕地,改善农村人居环境,促进美丽乡村建设,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省土地管理条例》《湖北省城乡规划条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》等有关法律法规和通知要求,结合我县实际,制定本规定。

第二条  本县行政辖区内城镇开发边界线以外区域的农村村民个人新建、改建、扩建农村住房或因城市建设需要征收或征用农村集体土地而拆迁且需要统一安置宅基地建房的建设活动及其监督管理,适用本规定。

城镇开发边界线划定以批准的国土空间规划为准。

本规定所称农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。

本规定所称村民是指本农村集体经济组织的户籍成员,且享受本集体经济组织成员权利和承担义务。

本规定所称农村村民建房,是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造住宅的行为。

第三条  农村村民个人建房管理,应当遵循规划先行、一户一宅、节约用地、因地制宜、保障安全的原则,体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

第二章  职责分工

第四条  各级各部门要在党委政府的统一领导下,按照县级主导、乡镇主责、村级主体的要求,切实履行职责,确保农村村民个人建房管理依法科学有序进行。乡镇人民政府承担属地管理责任,建立乡镇农村建房审批管理机构。

第五条  乡镇人民政府承担农村宅基地使用和房屋审批、批

前批后巡查监管、违法建设查处主责,负责组织编制村庄规划,组建对外审批服务窗口,建立联审联办制度,公布流程要件,核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》,出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。指导集体经济组织或者村民委员会(以下简称村级组织)做好村民用地建房自治管理。

第六条  县自然资源和规划局应当加强对农村村民个人建房审查和建房规划许可有关工作的指导。依法申报办理农用地转用审批、宅基地和房屋权属登记等监督管理服务工作。

第七条 县自然资源和规划局应当对以下重点区域内的农村村民个人建房的规划建筑方案进行审查审批:

(一)国家级、省级自然保护地及其周边需要进行景观管控的区域;

(二)本暂行规定第十三条规定的铁路、国道、省道、旅游景观路两侧各200米以及城乡出入口门户景观区;

(三)本暂行规定第三十三条规定的乡村风貌重点管制区域;

(四)城乡融合示范区、全域国土综合整治区以及因国土空间规划需进行重点管控的区域。

第八条  县农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处,以及闲置宅基地与闲置农房利用等工作,建立相关制度;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,将农民建房新增宅基地需求及时通报同级自然资源和规划主管部门,参与编制国土空间规划和村庄规划。

第九条  县住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅图集,加强乡村建筑风貌引导,推介特色乡村建筑,组织农村建筑工匠技能培训,指导做好农房建设质量和安全等工作,督导农村建房实行挂牌公示施工。

第十条  县财政、生态环境、林业、水利、城管等主管部门按照各自职能职责,负责农村个人建房指导、监督等管理工作。

第十一条  村民小组和集体经济组织或者村民委员会(以下简称村级组织)在乡镇人民政府以及有关职能部门的指导下拟定有农村村民建房自治管理内容的村规民约,负责受理农村村民个人建房申请、核实申报材料、征求相邻权利人意见并组织公示。公示无异议或者异议不成立的,报乡镇人民政府审批。对农村住房建设中的违法行为及时劝阻,并向乡镇人民政府或县级人民政府有关部门报告,在集体经济组织成员中明确1名宅基地协管员,协助开展农村宅基地和建房管理。

第三章  规划管理

第十二条  乡镇人民政府应当组织编制村庄规划。编制村庄规划应当广泛征求村民意见,统筹安排农村村民个人建房宅基地用地,合理确定村民居名点的分布、范围、规模和配套设施,简明实用,符合村镇实际,体现当地特色。经批准的村庄规划应当予以公开并严格执行,不得擅自修改,确需修改的,经原审批机关批准后,依照法定程序组织修改。

第十三条  农村村民个人建房,必须符合国土空间规划和村庄规划。位于自然保护区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的,还应当符合相关保护规划。建房选址,应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地,避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域,严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的,应当在乡镇人民政府指导下,按照有关技术规范做好坡体防护,确保建房安全。建筑风格应当与农村自然、人文环境相协调,倡导体现本土特色、乡村风貌,风景名胜区、县城出入口、主要交通干道沿线应当按照统一的建筑风格建房。

城乡道路沿线两侧严格控制个人建造住宅,确需批准建设的,拟建房屋与道路规划红线的距离为:国(省)道不少于30米,县(乡)道不少于20米,村级道路不少于5米;旅游景观道路、进出城门户道路两侧不少于50米;在高速公路沿线建房的,其房屋边缘与高速公路隔离栅栏、桥梁边线的间距不少于50米;在铁路沿线建房的,拟建房屋与铁路用地边缘距离不少于30米。

第十四条  农村村民一户只能拥有一处宅基地,新建、改建房屋宅基地(含附属设施)总面积,使用农用地的每户不得超过140平方米,使用未利用土地(建设用地)的每户不得超过200平方米。人均地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄,乡镇人民政府可结合当地实际,采取集中建设公寓楼等措施保障农村村民实现户有所居。

农村宅基地包括农户住房、附属用房和庭院等用地。房屋建筑层数不超过 3 层,底层层高不超过4.2 米,其余楼层层高不超过3.3 米。

对工程投资额在100万元以上或者建筑面积在500平方米以上的房屋建筑,按程序申请办理施工许可证。

第十五条  禁止在农村下列区域新建、改扩建个人住宅:

(一)永久基本农田保护区;

(二)生态保护红线核心区;

(三)江河湖泊保护范围;

(四)公益林和天然林林地;

(五)电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区;

(六)有重大地质灾害以及安全隐患区;

(七)城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域;

(八)法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十六条  建立宅基地自愿有偿退出机制。对进城落户主动放弃已有的合法宅基地交还集体经济组织的,由村集体经济组织给予适当补偿,补偿标准由县人民政府另行制定。退出的宅基地优先用于满足本集体经济组织成员宅基地需求。

第十七条  强化耕地占补平衡管理。农村建房经批准占用耕地的,须按有关规定向县自然资源和规划主管部门缴纳耕地开垦费,依法依规缴纳耕地占用税,由村集体经济组织或村委会统一筹集,统一缴至国库 。

补充耕地由县自然资源和规划局统筹,乡镇人民政府具体组织实施,科学选址,实行先补后占,保持耕地占补平衡。农村村民自行复垦或开发的零星分散耕地,经县自然资源和规划局确认,纳入年度土地利用现状变更后,统筹安排专项用于村民建房占补平衡。

第十八条  乡镇人民政府、村民委员会应当从县住房和城乡建设局免费提供的住房建筑设计图中,选择当地大多数村民接受的示范图予以推广使用。鼓励采用反映鄂南地域文化特色的建筑风格,逐步形成符合地域特色的建筑风格。

第四章  审批监管

第十九条  符合下列条件之一的村民,可以申请个人住宅建设:

(一)农村村民无宅基地,且符合一户一宅的;

(二)具备分户条件,确需分户且现有住房无法满足分户住房需求的;

(三)现有住房属于危旧房需要拆除重建的;

(四)原有住房因灾毁需要重建的;

(五)因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的;

(六)法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十条  村民申请建房,有下列情形之一的,不予批准:

(一)不是本集体经济组织成员的;

(二)不符合村庄规划的;

(三)不符合“一户一宅”规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的;

(四)虽符合分户条件,但现有住房用地面积已达到分户建房用地合计面积标准的;

(五)原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;

(六)所申请的宅基地存在权属争议的;

(七)申请建房用地已列入规划改造、征迁范围的;

(八)夫妻双方均为农业户口,但双方户口未迁至同一集体经济组织,其中一方已有宅基地的;

(九)家庭成员有违法用地、违法建设尚未处理结案的;

(十)政府纳入集中供养的;

(十一)法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第二十一条  村民申请宅基地建房(含改扩建),应当持下列材料向村民小组或者村级组织提出申请:

(一)建房申请书;

(二)宅基地建房(规划许可)审批申请表;

(三)申请人身份证、户口簿或者其他可证明村民身份的材料;

属于拆旧建新的,需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地并交由村集体调剂处理的承诺书。

第二十二条  符合宅基地建房(新建、扩建)申请条件的村民,以户为单位向所在村民小组提出书面申请。村民小组收到申请后,在10个工作日提交村民小组会议讨论,获得通过的,将申请理由、拟用地位置和宅基地面积、拟建房面积和建筑高度、建筑风貌等情况在本小组显著位置公示,公示期不少于5日。公示无异议或者异议不成立的,交村级组织审查。村级组织重点审核提交的资料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻人意见等,审查通过的,在村务公开栏公示不少于5个工作日,无异议的,由村级组织签署意见,将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民小组会议记录(意见)、村级组织会议记录、公示情况等报送乡镇人民政府。没有分设村民小组或者宅基地、建房申请等事项已统一由村级组织办理的,村民直接向村级组织提出申请,村级组织在20个工作日内提交村民代表会讨论,经到会人员的过半数以上同意通过的,公示不少于5个工作日后,由村级组织签署意见,报送乡镇人民政府。

第二十三条  乡镇人民政府应当建立一个窗口对外受理、 多机构内部联动运行的农村住房建设联审联办的审批机制,自收到村民宅基地建房申请材料后,在10个工作日内,组织自然资源和规划、农业农村等主管部门派出机构或者派驻的专职人员到现场核查(第一次到场)。

乡镇人民政府在审批工作中,由自然资源和规划部门负责审核用地规划、用途管制要求等,其中涉及占用农用地的,应在办理农用地转用审批手续后,再核发乡村建设规划许可证,不得占用永久基本农田和生态红线,涉及占用林地的,须经县林业主管部门依法办理使用林地许可手续;涉及林业、交通、水利、生态环境、电力、通信、燃气等相关部门的,要及时征求意见;由住房和城乡建设部门负责审核农房建筑风貌,指导选择农村建筑工匠等;由农业农村部门负责审核资料、资格、程序等,并综合各有关部门意见提出审批建议。联审通过后,乡(镇)人民政府出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》与《村民建房信息公示牌、风貌公示牌》在7个工作日内一并送建房户。村民建房施工期间应在建设现场明显位置设置公示牌,接受社会监督、监管。不予批准的,在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人,并说明理由。

第二十四条  申请人办理完毕宅基地建房审批手续后,应当持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》向乡镇人民政府申请开工放线。乡镇人民政府应当组织自然资源和规划、农业农村、住房和城乡建设等主管部门相关人员,会同村民委员会有关人员到现场进行免费定位放线、监督砌基(第二次到场),未经定位放线的,村民不得擅自动工建设。

第二十五条  房屋竣工后,建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府,并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请后及时组织自然资源和规划、农业农村、住房和城乡建设等主管部门相关人员到场查验核实(第三次到场),参与核实的部门应当提出核实意见。核实合格的,由乡镇人民政府出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》,并将相关建房审批、验收资料整理归档。

第二十六条  建房村民凭《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》以及住房和城乡建设部门乡镇派出机构的验收资料等材料,可向自然资源和规划主管部门在乡镇设置的派出机构申请办理不动产登记手续。

第二十七条  凡原址重建、拆除旧房异地新建住房的,均应当在申请前,将旧房自行拆除,不主动拆除的,不予受理建房申请,其中拆除旧房异地新建住房的原宅基地必须交还本集体经济组织。

第二十八条  县住房和城乡建设局应当指导乡镇人民政府加强对农村村民个人建房建设施工质量和安全的监督管理。乡镇人民政府应当会同村民委员会开展现场施工安全管理巡查,形成检查记录,并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住房和城乡建设局、乡镇人民政府依法开展监督检查,不得拒绝或者阻碍。

第二十九条  乡镇人民政府应当建立农村建筑工匠库,并报县住房和城乡建设主管部门备案。村民建房,应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工,并签订书面施工合同,明确双方权利和义务,约定住房保修期限和责任。建房村民应当为建房施工人员购买建房团体意外险。

第三十条  农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工,确保施工质量和安全。农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

第三十一条  乡镇人民政府应在每季度首月5日前将上季度审批情况报县农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门备案,要建立宅基地用地建房审批管理、住房安全管理台账,有关资料归档留存,一户一档。

第五章  风貌管控

第三十二条  大力推广鄂南民居建筑,出台奖补政策,对选用农村住宅图集中推荐建筑外观效果进行建设的农村村民,由县财政予以1000元资金奖励。

第三十三条  加强环境风貌管控,尊重村庄传统选址格局,尊重现状地形地貌,保护自然景观要素,严禁在建设过程中大填大挖,破坏环境。

第三十四条  乡镇人民政府应当采取有效措施,加强建筑风貌管控,引导农村村民采用鄂南民居风格进行个人住宅建设,突出鄂南文化景观特色。

在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村等自然历史文化保护区域的新建、改建农村村民个人住房,宜采用鄂南民居风格进行设计和建设。

在重要的城镇带、重要交通干线、重要的旅游公路、重要的生态岸线两侧新建、改建农村村民个人住房,宜采用鄂南地域传统文化建筑风格进行设计和建设。

在其他区域村落新建、改建农村村民个人住房的,宜采用具有鄂南民居风格的建筑元素进行建设。

原则上一个村湾推行一种图集、统一斜屋面,确保村组建筑风格基本保持一致。

第三十五条  加强历史文化风貌管控。在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等自然历史文化资源的村庄建房的,应当尊重和保护村庄传统肌理脉络、山水田园空间格局、建筑风貌等,建造用材、色彩应与村庄整体环境相协调。

全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑,按照历史建筑保护要求控制建筑高度、色彩和立面样式。对已经纳入保护名录的农村历史建筑,不得擅自拆除、迁移。村落范围内的大树、古树应当予以保护,未经批准不得砍伐、移栽。

第三十六条  乡镇人民政府以及县自然资源和规划、农业农村、住房和城乡建设等有关部门应当按照土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定,对已经在永久基本农田区域、生态保护红线核心区、江河湖泊保护范围、电力高压走廊以及公路两侧建筑控制区、有重大地质灾害以及安全隐患区、城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的现象,依法予以整治。

第六章  法律责任

第三十七条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,违法占用土地建房的,由县农业农村局责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

建房占用的土地超过规定标准的,多占的土地以非法占用土地论处。

县自然资源和规划、住房和城乡建设、林业等主管部门及乡镇人民政府依照各自法定职责依法履行监督管理责任。

非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

第三十八条  违法或违反本规定规定批准农村村民宅基地的,其批准文件无效,并依法依规追究审批机构的主要负责人、分管负责人及直接责任人员责任,依法收回违法或违反本规定规定批准使用的土地。

第三十九条  县农业农村局应当会同乡镇人民政府加强农村住房建设管理动态巡查,并严格责任追究。

村民委员会及村民发现违法建房行为,应当及时向乡镇人民政府报告。乡镇人民政府接到报告后应及时对违法建房行为进行制止,督促违法行为人立即改正。拒不改正的,凡未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡镇人民政府依法予以处罚;凡违法占用土地、特别是违法占用耕地建住宅的,由县农业农村局负责依法查处。

对辖区内违法建房行为巡查、监管不力造成严重后果的, 依法依规追究有关责任人的责任。

第七章  附  则

第四十条  本暂行规定由县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局依据各自职责进行解释。

第四十一条  本规定自印发之日起施行,有效期2年。